সাবধান! জমির শেয়ার কিনতে গিয়ে সর্বস্ব হারাচ্ছেন না তো?
সাবধান! জমির শেয়ার কিনতে গিয়ে সর্বস্ব হারাচ্ছেন না তো?
জুবায়ের আহমেদ
কম দামে মালিকানার পাশাপাশি ফ্ল্যাট বুঝে পাওয়ার আশ্বাসে জমির শেয়ার কিনছেন অনেকে। তুলনামূলক কম বিনিয়োগে জমিসহ ফ্ল্যাটের মালিক হওয়ার এমন প্রস্তাব অনেকের কাছে আকর্ষণীয় মনে হলেও বাস্তবে এ ধরনের আবাসন প্রকল্পে ক্রেতারা বিনিয়োগ করে পড়ছেন নানা ঝুঁকিতে। অনেকে এভাবে জমির শেয়ার কিনে কোটি কোটি টাকা হারিয়েছেন।
খোঁজ নিয়ে জানা গেছে, জমির প্রকৃত মালিকানা, প্রকল্পের অনুমোদন, ভবনের নকশা, নির্মাণের সক্ষমতা কিংবা ফ্ল্যাটের নির্দিষ্ট অবস্থান - কোনোটিরই পর্যাপ্ত নিশ্চয়তা অনেক ক্ষেত্রে থাকছে না। এমনকি একই জমির শেয়ার একাধিক ব্যক্তির কাছে বিক্রি, অনুমোদনহীন নকশা দেখিয়ে অর্থ সংগ্রহ এবং বিনিয়োগের অর্থ আত্মসাতের অভিযোগও উঠছে।
খোঁজ নিয়ে জানা যায়, জমির শেয়ারভিত্তিক আবাসন প্রকল্পে প্রতারণার অভিযোগে সারা দেশের আদালতগুলোতে বিচারাধীন রয়েছে ৯ হাজার ৮২৩টি মামলা। গত ৩০ সেপ্টেম্বর পর্যন্ত এসব মামলায় প্রায় ৪০ হাজার ক্রেতা এবং তাদের ১২ হাজার কোটি টাকা অনিশ্চয়তার মধ্যে পড়ার তথ্য পাওয়া গেছে। পরিস্থিতি নিয়ন্ত্রণ করা না গেলে আগামী দুই থেকে তিন বছরে এ ধরনের প্রকল্পসংক্রান্ত মামলা ও আইনি জটিলতায় প্রায় ৫০ হাজার কোটি টাকা আটকে যাওয়ার আশঙ্কা করছেন নিবন্ধিত আবাসন ব্যবসায়ীরা।
পরিসংখ্যান বলছে, সবচেয়ে বেশি মামলা হয়েছে ঢাকা মহানগর ও জেলা আদালতে। এখানে বিচারাধীন ৫ হাজার ৯৪৮টি মামলায় প্রায় ৪ হাজার ৫০০ কোটি টাকা আটকে আছে। চট্টগ্রামে ৩৮৬টি মামলায় প্রায় ১ হাজার কোটি টাকা, নারায়ণগঞ্জে ২৮৬টি মামলায় প্রায় ৭০০ কোটি টাকা এবং সিলেটে ২১৩টি মামলায় প্রায় ৮০০ কোটি টাকা আটকে গেছে। মুন্সীগঞ্জের আদালতগুলোতেও এ ধরনের প্রতারণার অভিযোগে ৫৩৮টি মামলা বিচারাধীন, যাতে দেড় হাজার কোটি টাকার বেশি অর্থ জড়িত।
প্রতারণার অভিযোগের ধরনও উদ্বেগজনক। রাজধানীর উত্তরা এলাকায় ‘হলিস্টিক হোম বিল্ডার্স লিমিটেডের’ বিরুদ্ধে ১১টি প্রকল্পে ৪৭০ গ্রাহকের কাছ থেকে প্রায় ২০০ কোটি টাকা সংগ্রহের অভিযোগ উঠেছে। একটি প্রকল্পে ১০ কাঠা জমির ৩৬টি শেয়ার বিক্রি করে প্রত্যেককে ১ হাজার ২২০ বর্গফুটের ফ্ল্যাট দেওয়ার প্রতিশ্রুতি দেওয়া হয়েছিল। পরে একই জমির শেয়ার আরও ৪০ জনের কাছে বিক্রির অভিযোগ করেন এক বিনিয়োগকারী। এ ছাড়া রাজধানীর আফতাবনগরে ‘শেয়ার ল্যান্ড বিল্ড হোমের’ বিরুদ্ধে শতাধিক গ্রাহকের কাছ থেকে প্রায় ৩০ কোটি টাকা এবং মেরুল বাড্ডায় ‘আমার বাড়ি আমার ঘরের’ বিরুদ্ধে প্রায় ৭০ কোটি টাকা আত্মসাতের অভিযোগ রয়েছে।
এদিকে ফ্ল্যাট পেলেও অতিরিক্ত মূল্য পরিশোধ এবং মানহীন কাজের অভিযোগ করেছেন অনেক ক্রেতা।
এই বিষয়ে রাজধানীর বাউনিয়া মৌজার আজিজ নগর এলাকার ভুক্তভোগী ক্রেতা নাঈম হাসান সিটিজেন জার্নালকে বলেন, 'শেয়ার বিক্রির আগে বলা হয়েছিলো জমির শেয়ারসহ রেডি ফ্ল্যাট পাওয়া যাবে ৪০ লাখ টাকায়। কিন্তু শেষ পর্যন্ত শুধু ফ্ল্যাট বানাতেই আমার খরচ প্রায় ৬০ লাখ টাকা। এখনো দরজা-জানালা লাগানো বাকি।’ অতিরিক্ত অংশ (বর্গফুট) বিক্রির লোভে ইমারত নির্মাণ নীতিমালা অনুসরণ করা হয়নি বলেও অভিযোগ করেন এই ক্রেতা, ‘সীমানার বাইরে ছাদ নিয়ে আসা হয়েছে। রাজউক দেখলে এসে ভেঙে দিবে। নাই কোনো নকশা, নির্মাণও তেমন মানসম্মত হয় নাই।’
এদিকে মিরপুর সাগুফতায় একটি প্রকল্পে শেয়ার বুকিং দিয়ে বিপাকে পড়েছেন আরিফুল ইসলাম। তিনি সিটিজেন জার্নালকে বলেন, 'ফেসবুকে বিজ্ঞাপন দেখে একটি প্রকল্পে এক লাখ টাকা শেয়ার বুকিং দেই। দুই মাস পর দেখি জমির শেয়ার বিক্রেতারা নাই। অন্য আরেকটি গ্রুপ ব্যানার টাঙিয়েছে। নতুন গ্রুপের দাবি, তারা এই জমি আগের কোম্পানি থেকে কিনে আবারও শেয়ার বিক্রি করছে। অথচ আমাকে কিছুই জানানো হয় নাই। আমার সঙ্গে এমন ভুক্তভোগী আরও কয়েকজন আছেন। প্রতারণার শিকার হয়ে টাকার আশা ছেড়ে দিছি।’
শেয়ার কিনলেই কি ফ্ল্যাটের মালিকানা নিশ্চিত
আবাসন বাণিজ্যের সঙ্গে যুক্ত ব্যক্তিদের মতে, শেয়ার কিনে জমির অংশীদার হওয়া এবং নির্দিষ্ট ফ্ল্যাটের আইনগত মালিকানা পাওয়া এক বিষয় নয়। জমির একটি অবিভক্ত অংশের মালিকানা থাকলেও তাতে ভবনের নির্দিষ্ট তলায় বা নির্দিষ্ট অবস্থানে একটি ফ্ল্যাটের মালিকানা স্বয়ংক্রিয়ভাবে প্রতিষ্ঠিত হয় না। এজন্য জমির মালিকানা, নিবন্ধিত চুক্তি, ফ্ল্যাট বরাদ্দ এবং ভবন নির্মাণের আইনি ভিত্তি স্পষ্ট থাকা প্রয়োজন।
এছাড়া একই জমি বা ভবনের বিপরীতে একাধিক ব্যক্তির কাছে শেয়ার বিক্রি করা হলে মালিকানা নিয়ে বিরোধ তৈরি হতে পারে। আবার জমির প্রকৃত মালিকানা নিয়ে মামলা, জমির ওপর দায়-দেনা কিংবা প্রয়োজনীয় অনুমোদন না থাকলে পুরো প্রকল্পই অনিশ্চিত হয়ে পড়ে। ফলে ক্রেতা অর্থ পরিশোধ করেও জমির বৈধ মালিকানা কিংবা প্রতিশ্রুত ফ্ল্যাট বুঝে নাও পেতে পারেন।
কেপিআই ঘোষণায় বাণিজ্যিক অনুমোদন হারাচ্ছে নাভানার ১৪ তলা ভবনসহ গুলশানের কয়েকটি স্থাপনাএ ধরনের প্রকল্পে অর্থ সংগ্রহ ও নির্মাণ ব্যয়ের হিসাব স্বচ্ছ না থাকলে ক্রেতারা তাদের অর্থ কীভাবে ব্যয় হচ্ছে, প্রকল্পের কাজ কতটুকু এগিয়েছে কিংবা নির্মাণ শেষ করার মতো অর্থ রয়েছে কি না, তা জানতে পারে না। পাশাপাশি প্রযোজ্য আয়কর, ভ্যাট, নিবন্ধন ফি ও অন্যান্য সরকারি রাজস্ব যথাযথভাবে পরিশোধ হচ্ছে কি না, তা নিয়েও প্রশ্ন রয়েছে।
অনুমোদন এবং নির্মাণমান নিয়ে প্রশ্ন
প্রকল্পে জমির মালিকানা থাকলেও ভবন নির্মাণের অনুমোদন এবং অনুমোদিত নকশা না থাকলে ক্রেতার বিনিয়োগ ঝুঁকিতে পড়ে। অনেক ক্ষেত্রে অনুমোদিত নকশা ছাড়াই অর্থ সংগ্রহ কিংবা অনুমোদিত নকশার বাইরে ভবন নির্মাণের অভিযোগ রয়েছে। এতে ভবন নির্মাণ বন্ধ হয়ে যাওয়া, অনুমোদন না পাওয়া কিংবা পরবর্তী সময়ে আইনগত জটিলতায় পড়ার আশঙ্কা থাকে।
আবাসন ব্যবসায়ীদের সংগঠন রিহ্যাবের দাবি, জমির শেয়ার বিক্রির মাধ্যমে নির্মাণাধীন প্রায় ১০০টি ভবন পরিদর্শন করলে ৯৯ দশমিক ৯৯ শতাংশ ভবনেই কোনো না কোনো ধরনের ব্যত্যয় পাওয়া যাবে।
সরেজমিন শেয়ারভিত্তিক কয়েকটি প্রকল্প ঘুরে দেখা যায়, এসব প্রকল্পে নির্মিত ভবনগুলোর ক্ষেত্রে ইমারত নীতিমালা মানা হয় নাই। কোনো কোনো এলাকায় প্রশস্ত রাস্তা না থাকলেও পাশাপাশি ঘেঁষে নির্মাণ করা হয়েছে ৯ তলা কয়েকটি ভবন। অনুমোদিত নকশার সঙ্গে বাস্তব নির্মাণের অসঙ্গতি এবং নির্মাণসংক্রান্ত শর্ত লঙ্ঘনের দৃশ্যও দেখা যায়।
‘সবার আগে জমির মূল দলিল, মালিকানার ধারাবাহিকতা, খতিয়ান, নামজারি এবং জমি নিয়ে কোনো মামলা বা দায়-দেনা রয়েছে কি না, তা যাচাই করতে হবে। দ্বিতীয়ত, সংশ্লিষ্ট উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের প্রকল্প ও ভবনের অনুমোদন এবং অনুমোদিত নকশা দেখতে হবে।’
আব্দুর রাজ্জাক
সিনিয়র ভাইস প্রেসিডেন্ট, রিহ্যাব
ভবিষ্যতে বিক্রি এবং উত্তরাধিকার নিয়ে জটিলতা
আবাসন সংশ্লিষ্টদের মতে, শেয়ারভিত্তিক প্রকল্পে একাধিক ব্যক্তির যৌথ মালিকানা থাকায় ভবিষ্যতে ফ্ল্যাট বরাদ্দ, দখল, দলিল নিবন্ধন ও ভবন রক্ষণাবেক্ষণ নিয়ে বিরোধ তৈরি হতে পারে। অংশীদারদের মধ্যে মতবিরোধ দেখা দিলে নির্মাণকাজ বন্ধ কিংবা ফ্ল্যাট বুঝে পাওয়ার সময় দীর্ঘায়িত হওয়ার আশঙ্কা থাকে।
এ ছাড়া জমির অবিভক্ত অংশের মালিকানা থাকলে ভবিষ্যতে জমি বা ফ্ল্যাট বিক্রি, ব্যাংকে বন্ধক রাখা এবং উত্তরাধিকারীদের মধ্যে সম্পত্তি বণ্টনেও জটিলতা দেখা দিতে পারে। এসব বিরোধ আদালত পর্যন্ত গড়ালে বছরের পর বছর বিনিয়োগ আটকে থাকার পাশাপাশি আর্থিক ও পারিবারিক সংকট তৈরি হতে পারে।
ওয়াসার ১০ হাজার কোটি টাকার প্রকল্পে অনিয়মের প্রতিবেদন উধাওবিনিয়োগের আগে যা যাচাই করবেন
এ ধরনের প্রকল্পে অর্থ বিনিয়োগের আগে ক্রেতাদের কয়েকটি বিষয় নিশ্চিত হওয়ার পরামর্শ দিয়েছেন আবাসন খাতসংশ্লিষ্ট ব্যক্তিরা। রিহ্যাবের সিনিয়র ভাইস প্রেসিডেন্ট আব্দুর রাজ্জাক সিটিজেন জার্নালকে বলেন, ‘সবার আগে জমির মূল দলিল, মালিকানার ধারাবাহিকতা, খতিয়ান, নামজারি এবং জমির ওপর কোনো মামলা বা দায়-দেনা রয়েছে কি না, তা যাচাই করতে হবে। দ্বিতীয়ত, সংশ্লিষ্ট উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের প্রকল্প ও ভবনের অনুমোদন এবং অনুমোদিত নকশা দেখতে হবে।’
একইসঙ্গে জমির শেয়ার বিক্রির চুক্তি যথাযথভাবে নিবন্ধিত কি না, নির্দিষ্ট ফ্ল্যাটের আয়তন, অবস্থান, বরাদ্দ ও মালিকানা হস্তান্তরের শর্ত কী, তা স্পষ্টভাবে ক্রেতাদের বুঝতে হবে। জমির একই অংশ অন্য কারও কাছে বিক্রি বা বন্ধক রাখা হয়েছে কি না, সেটিও যাচাই জরুরি। প্রতিষ্ঠানের আগের প্রকল্প, নির্মাণের অভিজ্ঞতা, আর্থিক সক্ষমতা এবং সংশ্লিষ্ট পেশাদার প্রকৌশলী ও স্থপতি নিয়োগের বিষয়েও খোঁজ নেওয়া প্রয়োজন বলে জানান তিনি।
রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন, ২০১০-এর বিধান সম্পর্কেও সচেতন থাকা জরুরি বলে মনে করে আব্দুর রাজ্জাক। এ আইনে নিবন্ধন ছাড়া আবাসন ব্যবসা পরিচালনা, অনুমোদন ছাড়া প্রকল্প পরিচালনা এবং চুক্তিবদ্ধ সম্পত্তি ক্রেতার অজান্তে অন্যের কাছে বিক্রির ক্ষেত্রে শাস্তির বিধান রয়েছে।
দক্ষ স্থপতি, প্রকৌশলী ও পেশাদার লোক দিয়ে ভবন নির্মাণ করা হচ্ছে কি না তা নিশ্চিত হতে হবে। একটি নিরাপদ ভবনের জন্য শুধু জমির মালিকানা বা নকশার অনুমোদনই যথেষ্ট নয়; ভিত্তির সক্ষমতা, নির্মাণসামগ্রীর মান, অগ্নিনিরাপত্তা, পানি ও পয়োনিষ্কাশন ব্যবস্থাসহ নির্মাণের প্রতিটি পর্যায়ে কারিগরি তদারকি প্রয়োজন বলে মনে করেন রিহ্যাব ভাইস প্রেসিডেন্ট।
আইনগত পর্যালোচনার আগে শেয়ারভিত্তিক আবাসন বাণিজ্য বন্ধ রাখার দাবি
শেয়ারভিত্তিক আবাসন ব্যবসা বন্ধ বা কঠোর নিয়ন্ত্রণের আওতায় আনার দাবি জানিয়েছে রিহ্যাব। সংগঠনটি জমির মালিকানা, দায়-দেনা ও প্রকল্পের অনুমোদন নিশ্চিত না করে অর্থ সংগ্রহ বন্ধ, বিদ্যমান প্রকল্পের স্বাধীন কারিগরি ও আইনগত নিরীক্ষা, একই জমি একাধিকবার বিক্রি ও অর্থ আত্মসাতের অভিযোগ তদন্ত এবং প্রকল্পের আর্থিক হিসাব স্বচ্ছ করার প্রস্তাব দিয়েছে। পাশাপাশি নতুন বিক্রি ও অর্থ সংগ্রহের আগে প্রয়োজনীয় আইনগত পর্যালোচনা সম্পন্ন করার আহ্বান জানিয়েছে।
এ প্রসঙ্গে জানতে চাইলে রিহ্যাব সভাপতি ড. মো. আলী আফজাল বলেন, ‘আমরা কোনো বৈধ যৌথ মালিকানা বা স্বচ্ছ বিনিয়োগ ব্যবস্থার বিরোধিতা করছি না। তবে জমির অংশীদারত্ব বা যৌথ উদ্যোগের নামে এমন কোনো ব্যবসায়িক মডেল পরিচালিত হতে পারে না, যেখানে অর্থের বিপরীতে নিদিষ্ট ফ্ল্যাট দেওয়ার বিষয়টি নিশ্চিত করার কার্যকর ব্যবস্থা নেই এবং যারা সরকারকে রাজস্ব দেয় না।’
মো. আলী আফজাল আরও বলেন, ‘শেয়ারভিত্তিক অনিয়ন্ত্রিত আবাসন ব্যবসা একটি জাতীয় সমস্যা। এর সঙ্গে সারা জীবনের সঞ্চয়, আবাসনের নিরাপত্তা, সরকারি রাজস্ব, দেশের বিনিয়োগ পরিবেশ এবং সামগ্রিক অর্থনৈতিক স্থিতিশীলতা জড়িত। আজ এই সমস্যার যথাযথ সমাধান না হলে আগামী দিনে এর আর্থিক, সামাজিক ও আইনি ক্ষতির বোঝা রাষ্ট্রকেই বহন করতে হবে।’
কম দামে মালিকানার পাশাপাশি ফ্ল্যাট বুঝে পাওয়ার আশ্বাসে জমির শেয়ার কিনছেন অনেকে। তুলনামূলক কম বিনিয়োগে জমিসহ ফ্ল্যাটের মালিক হওয়ার এমন প্রস্তাব অনেকের কাছে আকর্ষণীয় মনে হলেও বাস্তবে এ ধরনের আবাসন প্রকল্পে ক্রেতারা বিনিয়োগ করে পড়ছেন নানা ঝুঁকিতে। অনেকে এভাবে জমির শেয়ার কিনে কোটি কোটি টাকা হারিয়েছেন।
খোঁজ নিয়ে জানা গেছে, জমির প্রকৃত মালিকানা, প্রকল্পের অনুমোদন, ভবনের নকশা, নির্মাণের সক্ষমতা কিংবা ফ্ল্যাটের নির্দিষ্ট অবস্থান - কোনোটিরই পর্যাপ্ত নিশ্চয়তা অনেক ক্ষেত্রে থাকছে না। এমনকি একই জমির শেয়ার একাধিক ব্যক্তির কাছে বিক্রি, অনুমোদনহীন নকশা দেখিয়ে অর্থ সংগ্রহ এবং বিনিয়োগের অর্থ আত্মসাতের অভিযোগও উঠছে।
খোঁজ নিয়ে জানা যায়, জমির শেয়ারভিত্তিক আবাসন প্রকল্পে প্রতারণার অভিযোগে সারা দেশের আদালতগুলোতে বিচারাধীন রয়েছে ৯ হাজার ৮২৩টি মামলা। গত ৩০ সেপ্টেম্বর পর্যন্ত এসব মামলায় প্রায় ৪০ হাজার ক্রেতা এবং তাদের ১২ হাজার কোটি টাকা অনিশ্চয়তার মধ্যে পড়ার তথ্য পাওয়া গেছে। পরিস্থিতি নিয়ন্ত্রণ করা না গেলে আগামী দুই থেকে তিন বছরে এ ধরনের প্রকল্পসংক্রান্ত মামলা ও আইনি জটিলতায় প্রায় ৫০ হাজার কোটি টাকা আটকে যাওয়ার আশঙ্কা করছেন নিবন্ধিত আবাসন ব্যবসায়ীরা।
পরিসংখ্যান বলছে, সবচেয়ে বেশি মামলা হয়েছে ঢাকা মহানগর ও জেলা আদালতে। এখানে বিচারাধীন ৫ হাজার ৯৪৮টি মামলায় প্রায় ৪ হাজার ৫০০ কোটি টাকা আটকে আছে। চট্টগ্রামে ৩৮৬টি মামলায় প্রায় ১ হাজার কোটি টাকা, নারায়ণগঞ্জে ২৮৬টি মামলায় প্রায় ৭০০ কোটি টাকা এবং সিলেটে ২১৩টি মামলায় প্রায় ৮০০ কোটি টাকা আটকে গেছে। মুন্সীগঞ্জের আদালতগুলোতেও এ ধরনের প্রতারণার অভিযোগে ৫৩৮টি মামলা বিচারাধীন, যাতে দেড় হাজার কোটি টাকার বেশি অর্থ জড়িত।
প্রতারণার অভিযোগের ধরনও উদ্বেগজনক। রাজধানীর উত্তরা এলাকায় ‘হলিস্টিক হোম বিল্ডার্স লিমিটেডের’ বিরুদ্ধে ১১টি প্রকল্পে ৪৭০ গ্রাহকের কাছ থেকে প্রায় ২০০ কোটি টাকা সংগ্রহের অভিযোগ উঠেছে। একটি প্রকল্পে ১০ কাঠা জমির ৩৬টি শেয়ার বিক্রি করে প্রত্যেককে ১ হাজার ২২০ বর্গফুটের ফ্ল্যাট দেওয়ার প্রতিশ্রুতি দেওয়া হয়েছিল। পরে একই জমির শেয়ার আরও ৪০ জনের কাছে বিক্রির অভিযোগ করেন এক বিনিয়োগকারী। এ ছাড়া রাজধানীর আফতাবনগরে ‘শেয়ার ল্যান্ড বিল্ড হোমের’ বিরুদ্ধে শতাধিক গ্রাহকের কাছ থেকে প্রায় ৩০ কোটি টাকা এবং মেরুল বাড্ডায় ‘আমার বাড়ি আমার ঘরের’ বিরুদ্ধে প্রায় ৭০ কোটি টাকা আত্মসাতের অভিযোগ রয়েছে।
এদিকে ফ্ল্যাট পেলেও অতিরিক্ত মূল্য পরিশোধ এবং মানহীন কাজের অভিযোগ করেছেন অনেক ক্রেতা।
এই বিষয়ে রাজধানীর বাউনিয়া মৌজার আজিজ নগর এলাকার ভুক্তভোগী ক্রেতা নাঈম হাসান সিটিজেন জার্নালকে বলেন, 'শেয়ার বিক্রির আগে বলা হয়েছিলো জমির শেয়ারসহ রেডি ফ্ল্যাট পাওয়া যাবে ৪০ লাখ টাকায়। কিন্তু শেষ পর্যন্ত শুধু ফ্ল্যাট বানাতেই আমার খরচ প্রায় ৬০ লাখ টাকা। এখনো দরজা-জানালা লাগানো বাকি।’ অতিরিক্ত অংশ (বর্গফুট) বিক্রির লোভে ইমারত নির্মাণ নীতিমালা অনুসরণ করা হয়নি বলেও অভিযোগ করেন এই ক্রেতা, ‘সীমানার বাইরে ছাদ নিয়ে আসা হয়েছে। রাজউক দেখলে এসে ভেঙে দিবে। নাই কোনো নকশা, নির্মাণও তেমন মানসম্মত হয় নাই।’
এদিকে মিরপুর সাগুফতায় একটি প্রকল্পে শেয়ার বুকিং দিয়ে বিপাকে পড়েছেন আরিফুল ইসলাম। তিনি সিটিজেন জার্নালকে বলেন, 'ফেসবুকে বিজ্ঞাপন দেখে একটি প্রকল্পে এক লাখ টাকা শেয়ার বুকিং দেই। দুই মাস পর দেখি জমির শেয়ার বিক্রেতারা নাই। অন্য আরেকটি গ্রুপ ব্যানার টাঙিয়েছে। নতুন গ্রুপের দাবি, তারা এই জমি আগের কোম্পানি থেকে কিনে আবারও শেয়ার বিক্রি করছে। অথচ আমাকে কিছুই জানানো হয় নাই। আমার সঙ্গে এমন ভুক্তভোগী আরও কয়েকজন আছেন। প্রতারণার শিকার হয়ে টাকার আশা ছেড়ে দিছি।’
শেয়ার কিনলেই কি ফ্ল্যাটের মালিকানা নিশ্চিত
আবাসন বাণিজ্যের সঙ্গে যুক্ত ব্যক্তিদের মতে, শেয়ার কিনে জমির অংশীদার হওয়া এবং নির্দিষ্ট ফ্ল্যাটের আইনগত মালিকানা পাওয়া এক বিষয় নয়। জমির একটি অবিভক্ত অংশের মালিকানা থাকলেও তাতে ভবনের নির্দিষ্ট তলায় বা নির্দিষ্ট অবস্থানে একটি ফ্ল্যাটের মালিকানা স্বয়ংক্রিয়ভাবে প্রতিষ্ঠিত হয় না। এজন্য জমির মালিকানা, নিবন্ধিত চুক্তি, ফ্ল্যাট বরাদ্দ এবং ভবন নির্মাণের আইনি ভিত্তি স্পষ্ট থাকা প্রয়োজন।
এছাড়া একই জমি বা ভবনের বিপরীতে একাধিক ব্যক্তির কাছে শেয়ার বিক্রি করা হলে মালিকানা নিয়ে বিরোধ তৈরি হতে পারে। আবার জমির প্রকৃত মালিকানা নিয়ে মামলা, জমির ওপর দায়-দেনা কিংবা প্রয়োজনীয় অনুমোদন না থাকলে পুরো প্রকল্পই অনিশ্চিত হয়ে পড়ে। ফলে ক্রেতা অর্থ পরিশোধ করেও জমির বৈধ মালিকানা কিংবা প্রতিশ্রুত ফ্ল্যাট বুঝে নাও পেতে পারেন।
এ ধরনের প্রকল্পে অর্থ সংগ্রহ ও নির্মাণ ব্যয়ের হিসাব স্বচ্ছ না থাকলে ক্রেতারা তাদের অর্থ কীভাবে ব্যয় হচ্ছে, প্রকল্পের কাজ কতটুকু এগিয়েছে কিংবা নির্মাণ শেষ করার মতো অর্থ রয়েছে কি না, তা জানতে পারে না। পাশাপাশি প্রযোজ্য আয়কর, ভ্যাট, নিবন্ধন ফি ও অন্যান্য সরকারি রাজস্ব যথাযথভাবে পরিশোধ হচ্ছে কি না, তা নিয়েও প্রশ্ন রয়েছে।
অনুমোদন এবং নির্মাণমান নিয়ে প্রশ্ন
প্রকল্পে জমির মালিকানা থাকলেও ভবন নির্মাণের অনুমোদন এবং অনুমোদিত নকশা না থাকলে ক্রেতার বিনিয়োগ ঝুঁকিতে পড়ে। অনেক ক্ষেত্রে অনুমোদিত নকশা ছাড়াই অর্থ সংগ্রহ কিংবা অনুমোদিত নকশার বাইরে ভবন নির্মাণের অভিযোগ রয়েছে। এতে ভবন নির্মাণ বন্ধ হয়ে যাওয়া, অনুমোদন না পাওয়া কিংবা পরবর্তী সময়ে আইনগত জটিলতায় পড়ার আশঙ্কা থাকে।
আবাসন ব্যবসায়ীদের সংগঠন রিহ্যাবের দাবি, জমির শেয়ার বিক্রির মাধ্যমে নির্মাণাধীন প্রায় ১০০টি ভবন পরিদর্শন করলে ৯৯ দশমিক ৯৯ শতাংশ ভবনেই কোনো না কোনো ধরনের ব্যত্যয় পাওয়া যাবে।
সরেজমিন শেয়ারভিত্তিক কয়েকটি প্রকল্প ঘুরে দেখা যায়, এসব প্রকল্পে নির্মিত ভবনগুলোর ক্ষেত্রে ইমারত নীতিমালা মানা হয় নাই। কোনো কোনো এলাকায় প্রশস্ত রাস্তা না থাকলেও পাশাপাশি ঘেঁষে নির্মাণ করা হয়েছে ৯ তলা কয়েকটি ভবন। অনুমোদিত নকশার সঙ্গে বাস্তব নির্মাণের অসঙ্গতি এবং নির্মাণসংক্রান্ত শর্ত লঙ্ঘনের দৃশ্যও দেখা যায়।
‘সবার আগে জমির মূল দলিল, মালিকানার ধারাবাহিকতা, খতিয়ান, নামজারি এবং জমি নিয়ে কোনো মামলা বা দায়-দেনা রয়েছে কি না, তা যাচাই করতে হবে। দ্বিতীয়ত, সংশ্লিষ্ট উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের প্রকল্প ও ভবনের অনুমোদন এবং অনুমোদিত নকশা দেখতে হবে।’
আব্দুর রাজ্জাক
সিনিয়র ভাইস প্রেসিডেন্ট, রিহ্যাব
ভবিষ্যতে বিক্রি এবং উত্তরাধিকার নিয়ে জটিলতা
আবাসন সংশ্লিষ্টদের মতে, শেয়ারভিত্তিক প্রকল্পে একাধিক ব্যক্তির যৌথ মালিকানা থাকায় ভবিষ্যতে ফ্ল্যাট বরাদ্দ, দখল, দলিল নিবন্ধন ও ভবন রক্ষণাবেক্ষণ নিয়ে বিরোধ তৈরি হতে পারে। অংশীদারদের মধ্যে মতবিরোধ দেখা দিলে নির্মাণকাজ বন্ধ কিংবা ফ্ল্যাট বুঝে পাওয়ার সময় দীর্ঘায়িত হওয়ার আশঙ্কা থাকে।
এ ছাড়া জমির অবিভক্ত অংশের মালিকানা থাকলে ভবিষ্যতে জমি বা ফ্ল্যাট বিক্রি, ব্যাংকে বন্ধক রাখা এবং উত্তরাধিকারীদের মধ্যে সম্পত্তি বণ্টনেও জটিলতা দেখা দিতে পারে। এসব বিরোধ আদালত পর্যন্ত গড়ালে বছরের পর বছর বিনিয়োগ আটকে থাকার পাশাপাশি আর্থিক ও পারিবারিক সংকট তৈরি হতে পারে।
বিনিয়োগের আগে যা যাচাই করবেন
এ ধরনের প্রকল্পে অর্থ বিনিয়োগের আগে ক্রেতাদের কয়েকটি বিষয় নিশ্চিত হওয়ার পরামর্শ দিয়েছেন আবাসন খাতসংশ্লিষ্ট ব্যক্তিরা। রিহ্যাবের সিনিয়র ভাইস প্রেসিডেন্ট আব্দুর রাজ্জাক সিটিজেন জার্নালকে বলেন, ‘সবার আগে জমির মূল দলিল, মালিকানার ধারাবাহিকতা, খতিয়ান, নামজারি এবং জমির ওপর কোনো মামলা বা দায়-দেনা রয়েছে কি না, তা যাচাই করতে হবে। দ্বিতীয়ত, সংশ্লিষ্ট উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের প্রকল্প ও ভবনের অনুমোদন এবং অনুমোদিত নকশা দেখতে হবে।’
একইসঙ্গে জমির শেয়ার বিক্রির চুক্তি যথাযথভাবে নিবন্ধিত কি না, নির্দিষ্ট ফ্ল্যাটের আয়তন, অবস্থান, বরাদ্দ ও মালিকানা হস্তান্তরের শর্ত কী, তা স্পষ্টভাবে ক্রেতাদের বুঝতে হবে। জমির একই অংশ অন্য কারও কাছে বিক্রি বা বন্ধক রাখা হয়েছে কি না, সেটিও যাচাই জরুরি। প্রতিষ্ঠানের আগের প্রকল্প, নির্মাণের অভিজ্ঞতা, আর্থিক সক্ষমতা এবং সংশ্লিষ্ট পেশাদার প্রকৌশলী ও স্থপতি নিয়োগের বিষয়েও খোঁজ নেওয়া প্রয়োজন বলে জানান তিনি।
রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন, ২০১০-এর বিধান সম্পর্কেও সচেতন থাকা জরুরি বলে মনে করে আব্দুর রাজ্জাক। এ আইনে নিবন্ধন ছাড়া আবাসন ব্যবসা পরিচালনা, অনুমোদন ছাড়া প্রকল্প পরিচালনা এবং চুক্তিবদ্ধ সম্পত্তি ক্রেতার অজান্তে অন্যের কাছে বিক্রির ক্ষেত্রে শাস্তির বিধান রয়েছে।
দক্ষ স্থপতি, প্রকৌশলী ও পেশাদার লোক দিয়ে ভবন নির্মাণ করা হচ্ছে কি না তা নিশ্চিত হতে হবে। একটি নিরাপদ ভবনের জন্য শুধু জমির মালিকানা বা নকশার অনুমোদনই যথেষ্ট নয়; ভিত্তির সক্ষমতা, নির্মাণসামগ্রীর মান, অগ্নিনিরাপত্তা, পানি ও পয়োনিষ্কাশন ব্যবস্থাসহ নির্মাণের প্রতিটি পর্যায়ে কারিগরি তদারকি প্রয়োজন বলে মনে করেন রিহ্যাব ভাইস প্রেসিডেন্ট।
আইনগত পর্যালোচনার আগে শেয়ারভিত্তিক আবাসন বাণিজ্য বন্ধ রাখার দাবি
শেয়ারভিত্তিক আবাসন ব্যবসা বন্ধ বা কঠোর নিয়ন্ত্রণের আওতায় আনার দাবি জানিয়েছে রিহ্যাব। সংগঠনটি জমির মালিকানা, দায়-দেনা ও প্রকল্পের অনুমোদন নিশ্চিত না করে অর্থ সংগ্রহ বন্ধ, বিদ্যমান প্রকল্পের স্বাধীন কারিগরি ও আইনগত নিরীক্ষা, একই জমি একাধিকবার বিক্রি ও অর্থ আত্মসাতের অভিযোগ তদন্ত এবং প্রকল্পের আর্থিক হিসাব স্বচ্ছ করার প্রস্তাব দিয়েছে। পাশাপাশি নতুন বিক্রি ও অর্থ সংগ্রহের আগে প্রয়োজনীয় আইনগত পর্যালোচনা সম্পন্ন করার আহ্বান জানিয়েছে।
এ প্রসঙ্গে জানতে চাইলে রিহ্যাব সভাপতি ড. মো. আলী আফজাল বলেন, ‘আমরা কোনো বৈধ যৌথ মালিকানা বা স্বচ্ছ বিনিয়োগ ব্যবস্থার বিরোধিতা করছি না। তবে জমির অংশীদারত্ব বা যৌথ উদ্যোগের নামে এমন কোনো ব্যবসায়িক মডেল পরিচালিত হতে পারে না, যেখানে অর্থের বিপরীতে নিদিষ্ট ফ্ল্যাট দেওয়ার বিষয়টি নিশ্চিত করার কার্যকর ব্যবস্থা নেই এবং যারা সরকারকে রাজস্ব দেয় না।’
মো. আলী আফজাল আরও বলেন, ‘শেয়ারভিত্তিক অনিয়ন্ত্রিত আবাসন ব্যবসা একটি জাতীয় সমস্যা। এর সঙ্গে সারা জীবনের সঞ্চয়, আবাসনের নিরাপত্তা, সরকারি রাজস্ব, দেশের বিনিয়োগ পরিবেশ এবং সামগ্রিক অর্থনৈতিক স্থিতিশীলতা জড়িত। আজ এই সমস্যার যথাযথ সমাধান না হলে আগামী দিনে এর আর্থিক, সামাজিক ও আইনি ক্ষতির বোঝা রাষ্ট্রকেই বহন করতে হবে।’
সাবধান! জমির শেয়ার কিনতে গিয়ে সর্বস্ব হারাচ্ছেন না তো?
জুবায়ের আহমেদ
কম দামে মালিকানার পাশাপাশি ফ্ল্যাট বুঝে পাওয়ার আশ্বাসে জমির শেয়ার কিনছেন অনেকে। তুলনামূলক কম বিনিয়োগে জমিসহ ফ্ল্যাটের মালিক হওয়ার এমন প্রস্তাব অনেকের কাছে আকর্ষণীয় মনে হলেও বাস্তবে এ ধরনের আবাসন প্রকল্পে ক্রেতারা বিনিয়োগ করে পড়ছেন নানা ঝুঁকিতে। অনেকে এভাবে জমির শেয়ার কিনে কোটি কোটি টাকা হারিয়েছেন।
খোঁজ নিয়ে জানা গেছে, জমির প্রকৃত মালিকানা, প্রকল্পের অনুমোদন, ভবনের নকশা, নির্মাণের সক্ষমতা কিংবা ফ্ল্যাটের নির্দিষ্ট অবস্থান - কোনোটিরই পর্যাপ্ত নিশ্চয়তা অনেক ক্ষেত্রে থাকছে না। এমনকি একই জমির শেয়ার একাধিক ব্যক্তির কাছে বিক্রি, অনুমোদনহীন নকশা দেখিয়ে অর্থ সংগ্রহ এবং বিনিয়োগের অর্থ আত্মসাতের অভিযোগও উঠছে।
খোঁজ নিয়ে জানা যায়, জমির শেয়ারভিত্তিক আবাসন প্রকল্পে প্রতারণার অভিযোগে সারা দেশের আদালতগুলোতে বিচারাধীন রয়েছে ৯ হাজার ৮২৩টি মামলা। গত ৩০ সেপ্টেম্বর পর্যন্ত এসব মামলায় প্রায় ৪০ হাজার ক্রেতা এবং তাদের ১২ হাজার কোটি টাকা অনিশ্চয়তার মধ্যে পড়ার তথ্য পাওয়া গেছে। পরিস্থিতি নিয়ন্ত্রণ করা না গেলে আগামী দুই থেকে তিন বছরে এ ধরনের প্রকল্পসংক্রান্ত মামলা ও আইনি জটিলতায় প্রায় ৫০ হাজার কোটি টাকা আটকে যাওয়ার আশঙ্কা করছেন নিবন্ধিত আবাসন ব্যবসায়ীরা।
পরিসংখ্যান বলছে, সবচেয়ে বেশি মামলা হয়েছে ঢাকা মহানগর ও জেলা আদালতে। এখানে বিচারাধীন ৫ হাজার ৯৪৮টি মামলায় প্রায় ৪ হাজার ৫০০ কোটি টাকা আটকে আছে। চট্টগ্রামে ৩৮৬টি মামলায় প্রায় ১ হাজার কোটি টাকা, নারায়ণগঞ্জে ২৮৬টি মামলায় প্রায় ৭০০ কোটি টাকা এবং সিলেটে ২১৩টি মামলায় প্রায় ৮০০ কোটি টাকা আটকে গেছে। মুন্সীগঞ্জের আদালতগুলোতেও এ ধরনের প্রতারণার অভিযোগে ৫৩৮টি মামলা বিচারাধীন, যাতে দেড় হাজার কোটি টাকার বেশি অর্থ জড়িত।
প্রতারণার অভিযোগের ধরনও উদ্বেগজনক। রাজধানীর উত্তরা এলাকায় ‘হলিস্টিক হোম বিল্ডার্স লিমিটেডের’ বিরুদ্ধে ১১টি প্রকল্পে ৪৭০ গ্রাহকের কাছ থেকে প্রায় ২০০ কোটি টাকা সংগ্রহের অভিযোগ উঠেছে। একটি প্রকল্পে ১০ কাঠা জমির ৩৬টি শেয়ার বিক্রি করে প্রত্যেককে ১ হাজার ২২০ বর্গফুটের ফ্ল্যাট দেওয়ার প্রতিশ্রুতি দেওয়া হয়েছিল। পরে একই জমির শেয়ার আরও ৪০ জনের কাছে বিক্রির অভিযোগ করেন এক বিনিয়োগকারী। এ ছাড়া রাজধানীর আফতাবনগরে ‘শেয়ার ল্যান্ড বিল্ড হোমের’ বিরুদ্ধে শতাধিক গ্রাহকের কাছ থেকে প্রায় ৩০ কোটি টাকা এবং মেরুল বাড্ডায় ‘আমার বাড়ি আমার ঘরের’ বিরুদ্ধে প্রায় ৭০ কোটি টাকা আত্মসাতের অভিযোগ রয়েছে।
এদিকে ফ্ল্যাট পেলেও অতিরিক্ত মূল্য পরিশোধ এবং মানহীন কাজের অভিযোগ করেছেন অনেক ক্রেতা।
এই বিষয়ে রাজধানীর বাউনিয়া মৌজার আজিজ নগর এলাকার ভুক্তভোগী ক্রেতা নাঈম হাসান সিটিজেন জার্নালকে বলেন, 'শেয়ার বিক্রির আগে বলা হয়েছিলো জমির শেয়ারসহ রেডি ফ্ল্যাট পাওয়া যাবে ৪০ লাখ টাকায়। কিন্তু শেষ পর্যন্ত শুধু ফ্ল্যাট বানাতেই আমার খরচ প্রায় ৬০ লাখ টাকা। এখনো দরজা-জানালা লাগানো বাকি।’ অতিরিক্ত অংশ (বর্গফুট) বিক্রির লোভে ইমারত নির্মাণ নীতিমালা অনুসরণ করা হয়নি বলেও অভিযোগ করেন এই ক্রেতা, ‘সীমানার বাইরে ছাদ নিয়ে আসা হয়েছে। রাজউক দেখলে এসে ভেঙে দিবে। নাই কোনো নকশা, নির্মাণও তেমন মানসম্মত হয় নাই।’
এদিকে মিরপুর সাগুফতায় একটি প্রকল্পে শেয়ার বুকিং দিয়ে বিপাকে পড়েছেন আরিফুল ইসলাম। তিনি সিটিজেন জার্নালকে বলেন, 'ফেসবুকে বিজ্ঞাপন দেখে একটি প্রকল্পে এক লাখ টাকা শেয়ার বুকিং দেই। দুই মাস পর দেখি জমির শেয়ার বিক্রেতারা নাই। অন্য আরেকটি গ্রুপ ব্যানার টাঙিয়েছে। নতুন গ্রুপের দাবি, তারা এই জমি আগের কোম্পানি থেকে কিনে আবারও শেয়ার বিক্রি করছে। অথচ আমাকে কিছুই জানানো হয় নাই। আমার সঙ্গে এমন ভুক্তভোগী আরও কয়েকজন আছেন। প্রতারণার শিকার হয়ে টাকার আশা ছেড়ে দিছি।’
শেয়ার কিনলেই কি ফ্ল্যাটের মালিকানা নিশ্চিত
আবাসন বাণিজ্যের সঙ্গে যুক্ত ব্যক্তিদের মতে, শেয়ার কিনে জমির অংশীদার হওয়া এবং নির্দিষ্ট ফ্ল্যাটের আইনগত মালিকানা পাওয়া এক বিষয় নয়। জমির একটি অবিভক্ত অংশের মালিকানা থাকলেও তাতে ভবনের নির্দিষ্ট তলায় বা নির্দিষ্ট অবস্থানে একটি ফ্ল্যাটের মালিকানা স্বয়ংক্রিয়ভাবে প্রতিষ্ঠিত হয় না। এজন্য জমির মালিকানা, নিবন্ধিত চুক্তি, ফ্ল্যাট বরাদ্দ এবং ভবন নির্মাণের আইনি ভিত্তি স্পষ্ট থাকা প্রয়োজন।
এছাড়া একই জমি বা ভবনের বিপরীতে একাধিক ব্যক্তির কাছে শেয়ার বিক্রি করা হলে মালিকানা নিয়ে বিরোধ তৈরি হতে পারে। আবার জমির প্রকৃত মালিকানা নিয়ে মামলা, জমির ওপর দায়-দেনা কিংবা প্রয়োজনীয় অনুমোদন না থাকলে পুরো প্রকল্পই অনিশ্চিত হয়ে পড়ে। ফলে ক্রেতা অর্থ পরিশোধ করেও জমির বৈধ মালিকানা কিংবা প্রতিশ্রুত ফ্ল্যাট বুঝে নাও পেতে পারেন।
এ ধরনের প্রকল্পে অর্থ সংগ্রহ ও নির্মাণ ব্যয়ের হিসাব স্বচ্ছ না থাকলে ক্রেতারা তাদের অর্থ কীভাবে ব্যয় হচ্ছে, প্রকল্পের কাজ কতটুকু এগিয়েছে কিংবা নির্মাণ শেষ করার মতো অর্থ রয়েছে কি না, তা জানতে পারে না। পাশাপাশি প্রযোজ্য আয়কর, ভ্যাট, নিবন্ধন ফি ও অন্যান্য সরকারি রাজস্ব যথাযথভাবে পরিশোধ হচ্ছে কি না, তা নিয়েও প্রশ্ন রয়েছে।
অনুমোদন এবং নির্মাণমান নিয়ে প্রশ্ন
প্রকল্পে জমির মালিকানা থাকলেও ভবন নির্মাণের অনুমোদন এবং অনুমোদিত নকশা না থাকলে ক্রেতার বিনিয়োগ ঝুঁকিতে পড়ে। অনেক ক্ষেত্রে অনুমোদিত নকশা ছাড়াই অর্থ সংগ্রহ কিংবা অনুমোদিত নকশার বাইরে ভবন নির্মাণের অভিযোগ রয়েছে। এতে ভবন নির্মাণ বন্ধ হয়ে যাওয়া, অনুমোদন না পাওয়া কিংবা পরবর্তী সময়ে আইনগত জটিলতায় পড়ার আশঙ্কা থাকে।
আবাসন ব্যবসায়ীদের সংগঠন রিহ্যাবের দাবি, জমির শেয়ার বিক্রির মাধ্যমে নির্মাণাধীন প্রায় ১০০টি ভবন পরিদর্শন করলে ৯৯ দশমিক ৯৯ শতাংশ ভবনেই কোনো না কোনো ধরনের ব্যত্যয় পাওয়া যাবে।
সরেজমিন শেয়ারভিত্তিক কয়েকটি প্রকল্প ঘুরে দেখা যায়, এসব প্রকল্পে নির্মিত ভবনগুলোর ক্ষেত্রে ইমারত নীতিমালা মানা হয় নাই। কোনো কোনো এলাকায় প্রশস্ত রাস্তা না থাকলেও পাশাপাশি ঘেঁষে নির্মাণ করা হয়েছে ৯ তলা কয়েকটি ভবন। অনুমোদিত নকশার সঙ্গে বাস্তব নির্মাণের অসঙ্গতি এবং নির্মাণসংক্রান্ত শর্ত লঙ্ঘনের দৃশ্যও দেখা যায়।
‘সবার আগে জমির মূল দলিল, মালিকানার ধারাবাহিকতা, খতিয়ান, নামজারি এবং জমি নিয়ে কোনো মামলা বা দায়-দেনা রয়েছে কি না, তা যাচাই করতে হবে। দ্বিতীয়ত, সংশ্লিষ্ট উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের প্রকল্প ও ভবনের অনুমোদন এবং অনুমোদিত নকশা দেখতে হবে।’
আব্দুর রাজ্জাক
সিনিয়র ভাইস প্রেসিডেন্ট, রিহ্যাব
ভবিষ্যতে বিক্রি এবং উত্তরাধিকার নিয়ে জটিলতা
আবাসন সংশ্লিষ্টদের মতে, শেয়ারভিত্তিক প্রকল্পে একাধিক ব্যক্তির যৌথ মালিকানা থাকায় ভবিষ্যতে ফ্ল্যাট বরাদ্দ, দখল, দলিল নিবন্ধন ও ভবন রক্ষণাবেক্ষণ নিয়ে বিরোধ তৈরি হতে পারে। অংশীদারদের মধ্যে মতবিরোধ দেখা দিলে নির্মাণকাজ বন্ধ কিংবা ফ্ল্যাট বুঝে পাওয়ার সময় দীর্ঘায়িত হওয়ার আশঙ্কা থাকে।
এ ছাড়া জমির অবিভক্ত অংশের মালিকানা থাকলে ভবিষ্যতে জমি বা ফ্ল্যাট বিক্রি, ব্যাংকে বন্ধক রাখা এবং উত্তরাধিকারীদের মধ্যে সম্পত্তি বণ্টনেও জটিলতা দেখা দিতে পারে। এসব বিরোধ আদালত পর্যন্ত গড়ালে বছরের পর বছর বিনিয়োগ আটকে থাকার পাশাপাশি আর্থিক ও পারিবারিক সংকট তৈরি হতে পারে।
বিনিয়োগের আগে যা যাচাই করবেন
এ ধরনের প্রকল্পে অর্থ বিনিয়োগের আগে ক্রেতাদের কয়েকটি বিষয় নিশ্চিত হওয়ার পরামর্শ দিয়েছেন আবাসন খাতসংশ্লিষ্ট ব্যক্তিরা। রিহ্যাবের সিনিয়র ভাইস প্রেসিডেন্ট আব্দুর রাজ্জাক সিটিজেন জার্নালকে বলেন, ‘সবার আগে জমির মূল দলিল, মালিকানার ধারাবাহিকতা, খতিয়ান, নামজারি এবং জমির ওপর কোনো মামলা বা দায়-দেনা রয়েছে কি না, তা যাচাই করতে হবে। দ্বিতীয়ত, সংশ্লিষ্ট উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের প্রকল্প ও ভবনের অনুমোদন এবং অনুমোদিত নকশা দেখতে হবে।’
একইসঙ্গে জমির শেয়ার বিক্রির চুক্তি যথাযথভাবে নিবন্ধিত কি না, নির্দিষ্ট ফ্ল্যাটের আয়তন, অবস্থান, বরাদ্দ ও মালিকানা হস্তান্তরের শর্ত কী, তা স্পষ্টভাবে ক্রেতাদের বুঝতে হবে। জমির একই অংশ অন্য কারও কাছে বিক্রি বা বন্ধক রাখা হয়েছে কি না, সেটিও যাচাই জরুরি। প্রতিষ্ঠানের আগের প্রকল্প, নির্মাণের অভিজ্ঞতা, আর্থিক সক্ষমতা এবং সংশ্লিষ্ট পেশাদার প্রকৌশলী ও স্থপতি নিয়োগের বিষয়েও খোঁজ নেওয়া প্রয়োজন বলে জানান তিনি।
রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন, ২০১০-এর বিধান সম্পর্কেও সচেতন থাকা জরুরি বলে মনে করে আব্দুর রাজ্জাক। এ আইনে নিবন্ধন ছাড়া আবাসন ব্যবসা পরিচালনা, অনুমোদন ছাড়া প্রকল্প পরিচালনা এবং চুক্তিবদ্ধ সম্পত্তি ক্রেতার অজান্তে অন্যের কাছে বিক্রির ক্ষেত্রে শাস্তির বিধান রয়েছে।
দক্ষ স্থপতি, প্রকৌশলী ও পেশাদার লোক দিয়ে ভবন নির্মাণ করা হচ্ছে কি না তা নিশ্চিত হতে হবে। একটি নিরাপদ ভবনের জন্য শুধু জমির মালিকানা বা নকশার অনুমোদনই যথেষ্ট নয়; ভিত্তির সক্ষমতা, নির্মাণসামগ্রীর মান, অগ্নিনিরাপত্তা, পানি ও পয়োনিষ্কাশন ব্যবস্থাসহ নির্মাণের প্রতিটি পর্যায়ে কারিগরি তদারকি প্রয়োজন বলে মনে করেন রিহ্যাব ভাইস প্রেসিডেন্ট।
আইনগত পর্যালোচনার আগে শেয়ারভিত্তিক আবাসন বাণিজ্য বন্ধ রাখার দাবি
শেয়ারভিত্তিক আবাসন ব্যবসা বন্ধ বা কঠোর নিয়ন্ত্রণের আওতায় আনার দাবি জানিয়েছে রিহ্যাব। সংগঠনটি জমির মালিকানা, দায়-দেনা ও প্রকল্পের অনুমোদন নিশ্চিত না করে অর্থ সংগ্রহ বন্ধ, বিদ্যমান প্রকল্পের স্বাধীন কারিগরি ও আইনগত নিরীক্ষা, একই জমি একাধিকবার বিক্রি ও অর্থ আত্মসাতের অভিযোগ তদন্ত এবং প্রকল্পের আর্থিক হিসাব স্বচ্ছ করার প্রস্তাব দিয়েছে। পাশাপাশি নতুন বিক্রি ও অর্থ সংগ্রহের আগে প্রয়োজনীয় আইনগত পর্যালোচনা সম্পন্ন করার আহ্বান জানিয়েছে।
এ প্রসঙ্গে জানতে চাইলে রিহ্যাব সভাপতি ড. মো. আলী আফজাল বলেন, ‘আমরা কোনো বৈধ যৌথ মালিকানা বা স্বচ্ছ বিনিয়োগ ব্যবস্থার বিরোধিতা করছি না। তবে জমির অংশীদারত্ব বা যৌথ উদ্যোগের নামে এমন কোনো ব্যবসায়িক মডেল পরিচালিত হতে পারে না, যেখানে অর্থের বিপরীতে নিদিষ্ট ফ্ল্যাট দেওয়ার বিষয়টি নিশ্চিত করার কার্যকর ব্যবস্থা নেই এবং যারা সরকারকে রাজস্ব দেয় না।’
মো. আলী আফজাল আরও বলেন, ‘শেয়ারভিত্তিক অনিয়ন্ত্রিত আবাসন ব্যবসা একটি জাতীয় সমস্যা। এর সঙ্গে সারা জীবনের সঞ্চয়, আবাসনের নিরাপত্তা, সরকারি রাজস্ব, দেশের বিনিয়োগ পরিবেশ এবং সামগ্রিক অর্থনৈতিক স্থিতিশীলতা জড়িত। আজ এই সমস্যার যথাযথ সমাধান না হলে আগামী দিনে এর আর্থিক, সামাজিক ও আইনি ক্ষতির বোঝা রাষ্ট্রকেই বহন করতে হবে।’
