জমির নামজারিতে পরিবর্তন, যা জানা জরুরি

জমি কেনার পর কিংবা উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়ার পর নামজারির মাধ্যমে সরকারি রেকর্ডে মালিকানা নথিভুক্ত করা গুরুত্বপূর্ণ। তবে ভূমি মন্ত্রণালয়ের নতুন নিয়মে উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির নামজারির ক্ষেত্রে কিছু পরিবর্তন আনা হয়েছে। ২০২৫ সালের ফেব্রুয়ারিতে এই সংক্রান্ত প্রজ্ঞাপন জারি করে মন্ত্রণালয়। যা এখন থেকে কার্যকর করা হয়েছে।

নামজারি কী?

জমি কেনা বা উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়ার পর সরকারি রেকর্ড বা খতিয়ানে আগের মালিকের নাম বাদ দিয়ে নতুন মালিকের নাম অন্তর্ভুক্ত করাকেই নামজারি বা মিউটেশন বলা হয়। বাংলাদেশে বর্তমান ডিজিটাল সিস্টেম অনুযায়ী অনলাইনে নির্ধারিত ফি দিয়ে নামজারির আবেদন করা যায়।

নতুন নিয়মে কী পরিবর্তন

আগে মা-বাবা মারা গেলে উত্তরাধিকারীদের যে কোনো একজন নিজের নামে আলাদা নামজারি করে নিতে পারতেন। কিন্তু নতুন নিয়মে সেটি আর হবে না। কারণ, এখন জমিতে ওয়ারিশদের সবার নাম একসাথে থাকা বাধ্যতামূলক করা হয়েছে। অর্থাৎ, ওয়ারিশদের মধ্যে কোনো ভাগ-বাটোয়ারা না থাকলে একই খতিয়ানে যৌথভাবে নামজারি হবে। আলাদা আলাদা খতিয়ান করা হবে না।

তবে যদি ওয়ারিশরা নিজেদের মধ্যে জমি বণ্টন করে নেয়, তাহলে বণ্টননামা অনুযায়ী পৃথক খতিয়ান করা যাবে। তবে এক্ষেত্রে ‘নিবন্ধিত বণ্টননামা’ বা ‘আপোষ-বণ্টননামা দলিল’ থাকতে হবে।

নামজারির আবেদনের সময় সব ওয়ারিশের তথ্য, ওয়ারিশ সনদ ও প্রয়োজনীয় কাগজপত্র একসঙ্গে দাখিল করতে হবে। কোনো একজন ওয়ারিশও যদি বাদ পড়ে তবে আবেদনটি গ্রহণ না-ও হতে পারে। এর মাধ্যমে কোনো ওয়ারিশকে বঞ্চিত করার পথ বন্ধ হয়ে যাবে। ইউনিয়ন পরিষদের চেয়ারম্যান, পৌর মেয়র বা সিটি কর্পোরেশনের ওয়ার্ড কমিশনারের কাছ থেকে ‘ওয়ারিশ সনদ’ নিতে হবে।

আবার নতুন নিয়মে শুধু বণ্টননামা না থাকার কারণে যৌথ নামজারির আবেদন নামঞ্জুর করার বিধানও বাতিল করা হয়েছে।

নামজারি কেন জরুরি?

জমির নামজারি না থাকলে ভবিষ্যতে আইনি জটিলতায় পড়তে হতে পারে। এমনকি মালিকানার ঝুঁকিও তৈরি হতে পারে। রেকর্ডে নাম না থাকলে অবৈধ দখলদার বা অন্য ওয়ারিশ জমির দাবি করতে পারে।

নতুন আইনে নামজারি বা খতিয়ান ছাড়া কোনো জমি রেজিস্ট্রি করা যাবে না। এমনকি দান বা হেবা করা যাবে না। এছাড়া ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা দিতে গেলেও নিজ নামে খতিয়ান দেখাতে হয়। ফলে নামজারি ছাড়া খাজনাও দেওয়া যাবে না।

নামজারি ছাড়া রেজিস্ট্রেশন হবে না

অতীতে অনেক সময় নামজারি ছাড়াই জমি কেনা-বেচা হতো। তবে এখন নামজারি বা খতিয়ান ছাড়া কোনো জমি কেনা-বেচা, দান বা হেবা করা যাবে না। নতুন আইনে, সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিল নিবন্ধনের সময় নামজারির খতিয়ান দেখানো বাধ্যতামূলক করা হয়েছে। তবে আগে যাদের নামজারি করা আছে এবং বৈধ, তাদের নতুন করে নামজারি করার প্রয়োজন নেই।

নামজারির জন্য প্রয়োজনীয় কাগজপত্র

নামজারির জন্য সাধারণত দলিলের কপি (বায়না বা রেজিস্ট্রি দলিল), খতিয়ানের কপি, দাগ নম্বরসহ জমির বিবরণ, জাতীয় পরিচয়পত্র (এনআইডি), ওয়ারিশসূত্রে হলে ওয়ারিশ সনদ, মৃত্যুসনদ (প্রযোজ্য ক্ষেত্রে) এবং আবেদন ফরম জমা দিতে হয়। নির্ধারিত ফি পরিশোধের রসিদও দাখিল করতে হয়।

নামজারি করতে কত সময় লাগবে

বর্তমানে ই-নামজারির ব্যবস্থা রয়েছে। এক্ষেত্রে প্রয়োজনীয় সব তথ্য ও কাগজপত্র সঠিক থাকলে ২৮ থেকে ৪৫ কার্যদিবসের মধ্যে আবেদন নিষ্পত্তি হয়ে যায়। তবে নথিপত্রে ভুল থাকলে, তথ্য অসম্পূর্ণ হলে কিংবা জমি নিয়ে কোনো আপত্তি বা আইনি বিরোধ থাকলে নিষ্পত্তি হতে বেশি সময় লাগতে পারে।