জমির প্রকৃত দাম নির্ধারণ করবে প্রশাসনের তিন স্তরের কমিটি
জমির প্রকৃত দাম নির্ধারণ করবে প্রশাসনের তিন স্তরের কমিটি
নিজস্ব প্রতিবেদক
জমি ও অন্যান্য স্থাবর সম্পত্তির দাম নির্ধারণে নতুন পদ্ধতি চালু করেছে সরকার। এখন থেকে মৌজা রেটের পরিবর্তে প্রকৃত বাজারমূল্য নির্ধারণ করবে প্রশাসনের তিন স্তরের কমিটি। নতুন নিয়মে, বিভাগীয়, জেলা ও উপজেলা পর্যায়ে গঠিত এসব কমিটির নির্ধারিত মূল্যতালিকা তিন বছর কার্যকর থাকবে। কর ফাঁকি বন্ধ, অপ্রদর্শিত সম্পদ কমানো এবং রাজস্ব আয় বাড়ানোর লক্ষ্যেই এ পরিবর্তন আনা হয়েছে।
এ জন্য সম্প্রতি ‘নিবন্ধন বিধিমালা, ২০১০’ সংশোধন করে গেজেট প্রকাশ করেছে সরকার। সংশোধিত বিধিমালায় সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণের ক্ষেত্রে প্রচলিত ‘সর্বনিম্ন মৌজা মূল্য’ বাদ দিয়ে প্রকৃত বাজারমূল্য নির্ধারণের বিধান রাখা হয়েছে।
ভূমি মন্ত্রণালয়ের ভারপ্রাপ্ত সচিব মো. এমদাদুল হক চৌধুরী গণমাধ্যম বলেন, আগের মৌজা মূল্য প্রকৃত বাজারদরের সঙ্গে সামঞ্জস্যপূর্ণ ছিল না। বাজারমূল্যের তুলনায় মৌজা মূল্য কম হওয়ায় সম্পত্তি নিবন্ধনের ক্ষেত্রে কর ফাঁকি এবং অপ্রদর্শিত সম্পদ তৈরির সুযোগ ছিল। নতুন পদ্ধতিতে প্রকৃত বাজারমূল্য নির্ধারণের মাধ্যমে রাজস্ব আদায় বাড়ানো ও আর্থিক ব্যবস্থাপনায় স্বচ্ছতা আনার লক্ষ্য রয়েছে।
তিনি আরও বলেন, নতুন কমিটিভিত্তিক মূল্য নির্ধারণ পদ্ধতিটি অন্তর্বর্তী ব্যবস্থা। দক্ষিণ কোরিয়ার সহযোগিতায় জমির ক্যাডাস্ট্রাল তথ্য, মূল্য এবং এলাকার উন্নয়ন পরিস্থিতিসহ বিভিন্ন সূচকের ভিত্তিতে স্বয়ংক্রিয় অনলাইন মূল্যায়ন ব্যবস্থা তৈরির কাজ চলছে। এটি চালু হতে এক থেকে দেড় বছর লাগতে পারে। নতুন প্রযুক্তিনির্ভর ব্যবস্থাটি চালু হলে বর্তমান পদ্ধতির পরিবর্তে সেটি কার্যকর হবে।
অর্থ মন্ত্রণালয়ের তথ্য অনুযায়ী, ২০২৪-২৫ অর্থবছরে ভূমি ও স্ট্যাম্প কর থেকে সরকার ১১ হাজার ৭৫৩ কোটি টাকা রাজস্ব আদায় করেছে। সংশোধিত বিধিমালায় ‘সর্বনিম্ন’ শব্দটি বাদ দেওয়া হয়েছে। ফলে কমিটিগুলোকে এখন ন্যূনতম একটি মূল্য নির্ধারণের পরিবর্তে সম্পত্তির প্রকৃত বাজারমূল্য নির্ধারণ করতে হবে।
নতুন নিয়মে প্রশাসনের তিন স্তরের কমিটি প্রকৃত বাজারমূল্য নির্ধারণে কাজ করবে। এর মধ্যে বিভাগীয় কমিশনারের নেতৃত্বে বিভাগীয় কমিটি সিটি কর্পোরেশন এলাকার সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণ করবে। জেলা প্রশাসকের নেতৃত্বাধীন জেলা কমিটি পৌরসভা ও সেনানিবাস এলাকার দায়িত্ব পালন করবে। আর উপজেলা নির্বাহী কর্মকর্তার (ইউএনও) নেতৃত্বে উপজেলা কমিটি অন্যান্য এলাকার সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণ করবে।
কমিটিগুলোতে প্রশাসন, গণপূর্ত, স্থানীয় সরকার, ভূমি, কর বিভাগ এবং সংশ্লিষ্ট উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের প্রতিনিধিরা থাকবেন।
নতুন বিধিমালা অনুযায়ী, জমির ধরন, ব্যবহার, অবস্থান, সড়ক যোগাযোগ ও অবকাঠামোগত সুবিধা বিবেচনায় নিয়ে মূল্য নির্ধারণ করা হবে। এ ক্ষেত্রে সরকারি মূল্যায়ন, নিবন্ধিত দলিলে সাম্প্রতিক জমি কেনাবেচার তথ্য এবং স্থানীয় বাজারদরও বিবেচনায় নেওয়া হবে। প্রয়োজনে স্থানীয় পর্যায়ে অনুসন্ধান ও গণশুনানির মাধ্যমে বাজারমূল্য সম্পর্কে তথ্য সংগ্রহ করবে কমিটি।
অন্যদিকে, সম্পত্তির বাজারমূল্য অনুযায়ী নিবন্ধনব্যয় নির্ধারণের উদ্যোগকে স্বাগত জানালেও লেনদেন ব্যয় না কমালে ক্রেতাদের ওপর চাপ বাড়ার আশঙ্কা করছেন সংশ্লিষ্ট খাতের বিশেষজ্ঞরা।
টানা পঞ্চম দফা কমলো স্বর্ণের দাম, এবার কত?এদিকে, বাজারমূল্য অনুযায়ী সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণের উদ্যোগকে স্বাগত জানিয়েছেন সংশ্লিষ্ট খাতের বিশেষজ্ঞরা। তবে নিবন্ধন ব্যয় কমানোর ওপর গুরুত্ব দিয়েছেন তারা।
এসএমএসি অ্যাডভাইজরি সার্ভিসেস লিমিটেডের পরিচালক স্নেহাশীষ বড়ুয়া গণমাধ্যমকে বলেন, অর্থনীতিকে আনুষ্ঠানিক কাঠামোয় আনার উদ্যোগ ইতিবাচক। তবে নিবন্ধন ফি ৪ থেকে ৫ শতাংশে না কমিয়ে বাজারমূল্য কার্যকর করলে ক্রেতাদের আর্থিক চাপ বাড়বে এবং আবাসন খাত ক্ষতিগ্রস্ত হতে পারে।
তার মতে, আগামী পাঁচ থেকে ছয় বছরে ধাপে ধাপে বাজারমূল্যের সঙ্গে নিবন্ধন মূল্য সমন্বয় করা উচিত।
সেন্টার ফর পলিসি ডায়ালগের (সিপিডি) অতিরিক্ত গবেষণা পরিচালক তৌফিকুল ইসলাম খান গণমাধ্যমকে বলেন, বাজারমূল্যের ভিত্তিতে নিয়মিত সম্পত্তির মূল্যায়ন করা হলে রাজস্ব আদায় বাড়বে এবং কর ব্যবস্থায় ন্যায্যতা প্রতিষ্ঠার সুযোগ তৈরি হবে। তবে স্বচ্ছতা ও কার্যকারিতা বাড়াতে সম্পত্তি লেনদেন ডিজিটাল করার পাশাপাশি আয়কর, সম্পত্তি কর ও অন্যান্য তথ্যভাণ্ডারের মধ্যে সমন্বয় করাও জরুরি।
এছাড়া, এ উদ্যোগকে বিশ্বব্যাংকের সহযোগিতায় জাতীয় রাজস্ব বোর্ডের (এনবিআর) আধুনিকায়ন কর্মসূচি এবং আন্তর্জাতিক মুদ্রা তহবিলের (আইএমএফ) সঙ্গে বৃহত্তর সংস্কার আলোচনার অংশ করারও আহ্বান জানান তিনি।
জমি ও অন্যান্য স্থাবর সম্পত্তির দাম নির্ধারণে নতুন পদ্ধতি চালু করেছে সরকার। এখন থেকে মৌজা রেটের পরিবর্তে প্রকৃত বাজারমূল্য নির্ধারণ করবে প্রশাসনের তিন স্তরের কমিটি। নতুন নিয়মে, বিভাগীয়, জেলা ও উপজেলা পর্যায়ে গঠিত এসব কমিটির নির্ধারিত মূল্যতালিকা তিন বছর কার্যকর থাকবে। কর ফাঁকি বন্ধ, অপ্রদর্শিত সম্পদ কমানো এবং রাজস্ব আয় বাড়ানোর লক্ষ্যেই এ পরিবর্তন আনা হয়েছে।
এ জন্য সম্প্রতি ‘নিবন্ধন বিধিমালা, ২০১০’ সংশোধন করে গেজেট প্রকাশ করেছে সরকার। সংশোধিত বিধিমালায় সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণের ক্ষেত্রে প্রচলিত ‘সর্বনিম্ন মৌজা মূল্য’ বাদ দিয়ে প্রকৃত বাজারমূল্য নির্ধারণের বিধান রাখা হয়েছে।
ভূমি মন্ত্রণালয়ের ভারপ্রাপ্ত সচিব মো. এমদাদুল হক চৌধুরী গণমাধ্যম বলেন, আগের মৌজা মূল্য প্রকৃত বাজারদরের সঙ্গে সামঞ্জস্যপূর্ণ ছিল না। বাজারমূল্যের তুলনায় মৌজা মূল্য কম হওয়ায় সম্পত্তি নিবন্ধনের ক্ষেত্রে কর ফাঁকি এবং অপ্রদর্শিত সম্পদ তৈরির সুযোগ ছিল। নতুন পদ্ধতিতে প্রকৃত বাজারমূল্য নির্ধারণের মাধ্যমে রাজস্ব আদায় বাড়ানো ও আর্থিক ব্যবস্থাপনায় স্বচ্ছতা আনার লক্ষ্য রয়েছে।
তিনি আরও বলেন, নতুন কমিটিভিত্তিক মূল্য নির্ধারণ পদ্ধতিটি অন্তর্বর্তী ব্যবস্থা। দক্ষিণ কোরিয়ার সহযোগিতায় জমির ক্যাডাস্ট্রাল তথ্য, মূল্য এবং এলাকার উন্নয়ন পরিস্থিতিসহ বিভিন্ন সূচকের ভিত্তিতে স্বয়ংক্রিয় অনলাইন মূল্যায়ন ব্যবস্থা তৈরির কাজ চলছে। এটি চালু হতে এক থেকে দেড় বছর লাগতে পারে। নতুন প্রযুক্তিনির্ভর ব্যবস্থাটি চালু হলে বর্তমান পদ্ধতির পরিবর্তে সেটি কার্যকর হবে।
অর্থ মন্ত্রণালয়ের তথ্য অনুযায়ী, ২০২৪-২৫ অর্থবছরে ভূমি ও স্ট্যাম্প কর থেকে সরকার ১১ হাজার ৭৫৩ কোটি টাকা রাজস্ব আদায় করেছে। সংশোধিত বিধিমালায় ‘সর্বনিম্ন’ শব্দটি বাদ দেওয়া হয়েছে। ফলে কমিটিগুলোকে এখন ন্যূনতম একটি মূল্য নির্ধারণের পরিবর্তে সম্পত্তির প্রকৃত বাজারমূল্য নির্ধারণ করতে হবে।
নতুন নিয়মে প্রশাসনের তিন স্তরের কমিটি প্রকৃত বাজারমূল্য নির্ধারণে কাজ করবে। এর মধ্যে বিভাগীয় কমিশনারের নেতৃত্বে বিভাগীয় কমিটি সিটি কর্পোরেশন এলাকার সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণ করবে। জেলা প্রশাসকের নেতৃত্বাধীন জেলা কমিটি পৌরসভা ও সেনানিবাস এলাকার দায়িত্ব পালন করবে। আর উপজেলা নির্বাহী কর্মকর্তার (ইউএনও) নেতৃত্বে উপজেলা কমিটি অন্যান্য এলাকার সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণ করবে।
কমিটিগুলোতে প্রশাসন, গণপূর্ত, স্থানীয় সরকার, ভূমি, কর বিভাগ এবং সংশ্লিষ্ট উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের প্রতিনিধিরা থাকবেন।
নতুন বিধিমালা অনুযায়ী, জমির ধরন, ব্যবহার, অবস্থান, সড়ক যোগাযোগ ও অবকাঠামোগত সুবিধা বিবেচনায় নিয়ে মূল্য নির্ধারণ করা হবে। এ ক্ষেত্রে সরকারি মূল্যায়ন, নিবন্ধিত দলিলে সাম্প্রতিক জমি কেনাবেচার তথ্য এবং স্থানীয় বাজারদরও বিবেচনায় নেওয়া হবে। প্রয়োজনে স্থানীয় পর্যায়ে অনুসন্ধান ও গণশুনানির মাধ্যমে বাজারমূল্য সম্পর্কে তথ্য সংগ্রহ করবে কমিটি।
অন্যদিকে, সম্পত্তির বাজারমূল্য অনুযায়ী নিবন্ধনব্যয় নির্ধারণের উদ্যোগকে স্বাগত জানালেও লেনদেন ব্যয় না কমালে ক্রেতাদের ওপর চাপ বাড়ার আশঙ্কা করছেন সংশ্লিষ্ট খাতের বিশেষজ্ঞরা।
এদিকে, বাজারমূল্য অনুযায়ী সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণের উদ্যোগকে স্বাগত জানিয়েছেন সংশ্লিষ্ট খাতের বিশেষজ্ঞরা। তবে নিবন্ধন ব্যয় কমানোর ওপর গুরুত্ব দিয়েছেন তারা।
এসএমএসি অ্যাডভাইজরি সার্ভিসেস লিমিটেডের পরিচালক স্নেহাশীষ বড়ুয়া গণমাধ্যমকে বলেন, অর্থনীতিকে আনুষ্ঠানিক কাঠামোয় আনার উদ্যোগ ইতিবাচক। তবে নিবন্ধন ফি ৪ থেকে ৫ শতাংশে না কমিয়ে বাজারমূল্য কার্যকর করলে ক্রেতাদের আর্থিক চাপ বাড়বে এবং আবাসন খাত ক্ষতিগ্রস্ত হতে পারে।
তার মতে, আগামী পাঁচ থেকে ছয় বছরে ধাপে ধাপে বাজারমূল্যের সঙ্গে নিবন্ধন মূল্য সমন্বয় করা উচিত।
সেন্টার ফর পলিসি ডায়ালগের (সিপিডি) অতিরিক্ত গবেষণা পরিচালক তৌফিকুল ইসলাম খান গণমাধ্যমকে বলেন, বাজারমূল্যের ভিত্তিতে নিয়মিত সম্পত্তির মূল্যায়ন করা হলে রাজস্ব আদায় বাড়বে এবং কর ব্যবস্থায় ন্যায্যতা প্রতিষ্ঠার সুযোগ তৈরি হবে। তবে স্বচ্ছতা ও কার্যকারিতা বাড়াতে সম্পত্তি লেনদেন ডিজিটাল করার পাশাপাশি আয়কর, সম্পত্তি কর ও অন্যান্য তথ্যভাণ্ডারের মধ্যে সমন্বয় করাও জরুরি।
এছাড়া, এ উদ্যোগকে বিশ্বব্যাংকের সহযোগিতায় জাতীয় রাজস্ব বোর্ডের (এনবিআর) আধুনিকায়ন কর্মসূচি এবং আন্তর্জাতিক মুদ্রা তহবিলের (আইএমএফ) সঙ্গে বৃহত্তর সংস্কার আলোচনার অংশ করারও আহ্বান জানান তিনি।
জমির প্রকৃত দাম নির্ধারণ করবে প্রশাসনের তিন স্তরের কমিটি
নিজস্ব প্রতিবেদক
জমি ও অন্যান্য স্থাবর সম্পত্তির দাম নির্ধারণে নতুন পদ্ধতি চালু করেছে সরকার। এখন থেকে মৌজা রেটের পরিবর্তে প্রকৃত বাজারমূল্য নির্ধারণ করবে প্রশাসনের তিন স্তরের কমিটি। নতুন নিয়মে, বিভাগীয়, জেলা ও উপজেলা পর্যায়ে গঠিত এসব কমিটির নির্ধারিত মূল্যতালিকা তিন বছর কার্যকর থাকবে। কর ফাঁকি বন্ধ, অপ্রদর্শিত সম্পদ কমানো এবং রাজস্ব আয় বাড়ানোর লক্ষ্যেই এ পরিবর্তন আনা হয়েছে।
এ জন্য সম্প্রতি ‘নিবন্ধন বিধিমালা, ২০১০’ সংশোধন করে গেজেট প্রকাশ করেছে সরকার। সংশোধিত বিধিমালায় সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণের ক্ষেত্রে প্রচলিত ‘সর্বনিম্ন মৌজা মূল্য’ বাদ দিয়ে প্রকৃত বাজারমূল্য নির্ধারণের বিধান রাখা হয়েছে।
ভূমি মন্ত্রণালয়ের ভারপ্রাপ্ত সচিব মো. এমদাদুল হক চৌধুরী গণমাধ্যম বলেন, আগের মৌজা মূল্য প্রকৃত বাজারদরের সঙ্গে সামঞ্জস্যপূর্ণ ছিল না। বাজারমূল্যের তুলনায় মৌজা মূল্য কম হওয়ায় সম্পত্তি নিবন্ধনের ক্ষেত্রে কর ফাঁকি এবং অপ্রদর্শিত সম্পদ তৈরির সুযোগ ছিল। নতুন পদ্ধতিতে প্রকৃত বাজারমূল্য নির্ধারণের মাধ্যমে রাজস্ব আদায় বাড়ানো ও আর্থিক ব্যবস্থাপনায় স্বচ্ছতা আনার লক্ষ্য রয়েছে।
তিনি আরও বলেন, নতুন কমিটিভিত্তিক মূল্য নির্ধারণ পদ্ধতিটি অন্তর্বর্তী ব্যবস্থা। দক্ষিণ কোরিয়ার সহযোগিতায় জমির ক্যাডাস্ট্রাল তথ্য, মূল্য এবং এলাকার উন্নয়ন পরিস্থিতিসহ বিভিন্ন সূচকের ভিত্তিতে স্বয়ংক্রিয় অনলাইন মূল্যায়ন ব্যবস্থা তৈরির কাজ চলছে। এটি চালু হতে এক থেকে দেড় বছর লাগতে পারে। নতুন প্রযুক্তিনির্ভর ব্যবস্থাটি চালু হলে বর্তমান পদ্ধতির পরিবর্তে সেটি কার্যকর হবে।
অর্থ মন্ত্রণালয়ের তথ্য অনুযায়ী, ২০২৪-২৫ অর্থবছরে ভূমি ও স্ট্যাম্প কর থেকে সরকার ১১ হাজার ৭৫৩ কোটি টাকা রাজস্ব আদায় করেছে। সংশোধিত বিধিমালায় ‘সর্বনিম্ন’ শব্দটি বাদ দেওয়া হয়েছে। ফলে কমিটিগুলোকে এখন ন্যূনতম একটি মূল্য নির্ধারণের পরিবর্তে সম্পত্তির প্রকৃত বাজারমূল্য নির্ধারণ করতে হবে।
নতুন নিয়মে প্রশাসনের তিন স্তরের কমিটি প্রকৃত বাজারমূল্য নির্ধারণে কাজ করবে। এর মধ্যে বিভাগীয় কমিশনারের নেতৃত্বে বিভাগীয় কমিটি সিটি কর্পোরেশন এলাকার সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণ করবে। জেলা প্রশাসকের নেতৃত্বাধীন জেলা কমিটি পৌরসভা ও সেনানিবাস এলাকার দায়িত্ব পালন করবে। আর উপজেলা নির্বাহী কর্মকর্তার (ইউএনও) নেতৃত্বে উপজেলা কমিটি অন্যান্য এলাকার সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণ করবে।
কমিটিগুলোতে প্রশাসন, গণপূর্ত, স্থানীয় সরকার, ভূমি, কর বিভাগ এবং সংশ্লিষ্ট উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের প্রতিনিধিরা থাকবেন।
নতুন বিধিমালা অনুযায়ী, জমির ধরন, ব্যবহার, অবস্থান, সড়ক যোগাযোগ ও অবকাঠামোগত সুবিধা বিবেচনায় নিয়ে মূল্য নির্ধারণ করা হবে। এ ক্ষেত্রে সরকারি মূল্যায়ন, নিবন্ধিত দলিলে সাম্প্রতিক জমি কেনাবেচার তথ্য এবং স্থানীয় বাজারদরও বিবেচনায় নেওয়া হবে। প্রয়োজনে স্থানীয় পর্যায়ে অনুসন্ধান ও গণশুনানির মাধ্যমে বাজারমূল্য সম্পর্কে তথ্য সংগ্রহ করবে কমিটি।
অন্যদিকে, সম্পত্তির বাজারমূল্য অনুযায়ী নিবন্ধনব্যয় নির্ধারণের উদ্যোগকে স্বাগত জানালেও লেনদেন ব্যয় না কমালে ক্রেতাদের ওপর চাপ বাড়ার আশঙ্কা করছেন সংশ্লিষ্ট খাতের বিশেষজ্ঞরা।
এদিকে, বাজারমূল্য অনুযায়ী সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণের উদ্যোগকে স্বাগত জানিয়েছেন সংশ্লিষ্ট খাতের বিশেষজ্ঞরা। তবে নিবন্ধন ব্যয় কমানোর ওপর গুরুত্ব দিয়েছেন তারা।
এসএমএসি অ্যাডভাইজরি সার্ভিসেস লিমিটেডের পরিচালক স্নেহাশীষ বড়ুয়া গণমাধ্যমকে বলেন, অর্থনীতিকে আনুষ্ঠানিক কাঠামোয় আনার উদ্যোগ ইতিবাচক। তবে নিবন্ধন ফি ৪ থেকে ৫ শতাংশে না কমিয়ে বাজারমূল্য কার্যকর করলে ক্রেতাদের আর্থিক চাপ বাড়বে এবং আবাসন খাত ক্ষতিগ্রস্ত হতে পারে।
তার মতে, আগামী পাঁচ থেকে ছয় বছরে ধাপে ধাপে বাজারমূল্যের সঙ্গে নিবন্ধন মূল্য সমন্বয় করা উচিত।
সেন্টার ফর পলিসি ডায়ালগের (সিপিডি) অতিরিক্ত গবেষণা পরিচালক তৌফিকুল ইসলাম খান গণমাধ্যমকে বলেন, বাজারমূল্যের ভিত্তিতে নিয়মিত সম্পত্তির মূল্যায়ন করা হলে রাজস্ব আদায় বাড়বে এবং কর ব্যবস্থায় ন্যায্যতা প্রতিষ্ঠার সুযোগ তৈরি হবে। তবে স্বচ্ছতা ও কার্যকারিতা বাড়াতে সম্পত্তি লেনদেন ডিজিটাল করার পাশাপাশি আয়কর, সম্পত্তি কর ও অন্যান্য তথ্যভাণ্ডারের মধ্যে সমন্বয় করাও জরুরি।
এছাড়া, এ উদ্যোগকে বিশ্বব্যাংকের সহযোগিতায় জাতীয় রাজস্ব বোর্ডের (এনবিআর) আধুনিকায়ন কর্মসূচি এবং আন্তর্জাতিক মুদ্রা তহবিলের (আইএমএফ) সঙ্গে বৃহত্তর সংস্কার আলোচনার অংশ করারও আহ্বান জানান তিনি।
