জমির দলিলে স্বাক্ষরের আগে যেসব বিষয় জেনে নেওয়া জরুরি
জমির দলিলে স্বাক্ষরের আগে যেসব বিষয় জেনে নেওয়া জরুরি
সিটিজেন জার্নাল ডেস্ক
জমি কিনে অনেকেই প্রতারণার শিকার হন। একই জমি একাধিক ব্যক্তির কাছে বিক্রি অথবা প্রকৃত মালিক না হয়েও জাল দলিলে জমি বিক্রির ঘটনা অহরহ ঘটছে। এজন্য জমি কেনার সময় দলিলে স্বাক্ষর করলেই দায়িত্ব শেষ হয়ে যায় না। এর আগে কয়েকটি বিষয় যাচাই করে নেওয়া জরুরি। অন্যথায় জমির মালিকানা, সীমানা কিংবা দখল নিয়ে আইনি জটিলতায় পড়তে পারেন ক্রেতা। তাই জমি নিবন্ধনের আগে বিক্রেতার মালিকানা, আগের দলিলের ধারাবাহিকতা, খতিয়ান, নামজারি, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ ও সীমানা যাচাই করে নেওয়া জরুরি। পাশাপাশি জমির ওপর কোনো মামলা, বন্ধক বা আইনি বাধা রয়েছে কি না, সে বিষয়ে খোঁজ নেওয়া প্রয়োজন।
চলুন জেনে নেওয়া যাক জমি রেজিস্ট্রির আগে যেসব বিষয় দেখবেন
বিক্রেতা জমির প্রকৃত মালিক কি না দেখে নিন
জমি কেনার আগে অবশ্যই বিক্রেতা জমির প্রকৃত মালিক কি না দেখে নেবেন। কারো কাছে দলিল থাকলেই তাকে জমির বৈধ মালিক ধরে নেওয়া ঠিক নয়। জমিটি তিনি কীভাবে পেয়েছেন, আগের মালিকদের দলিলের ধারাবাহিকতা এবং উত্তরাধিকার বা বণ্টন-সংক্রান্ত কাগজপত্র যাচাই করুন।
খতিয়ান, নামজারি ও দাগ নম্বর দেখে নিন
দলিলে উল্লেখ করা মৌজা, খতিয়ান, দাগ নম্বর, জমির শ্রেণি ও পরিমাণ সংশ্লিষ্ট ভূমি রেকর্ডের সঙ্গে মিলিয়ে নিন। জেনে রাখা জরুরি, শুধু নামজারি থাকলেই জমির মালিকানা নিশ্চিত হয় না।
জাল দলিলে জমি বা ফ্ল্যাট দখল হলে কী করবেন, জেনে নিনজমির প্রকৃত সীমানা ও পরিমাণ
দলিলে লেখা জমির পরিমাণ বাস্তবে ঠিক আছে কি না সেটা সরেজমিনে যাচাই করে নিন। প্রয়োজনে মৌজা মানচিত্র ও অভিজ্ঞ আমিনের সহায়তায় জমি মেপে দেখুন।
মামলা, বন্ধক বা আইনি বাধা আছে কি না যাচাই করা জরুরি
যে জমি ক্রয় করছেন, সেটা নিয়ে আদালতে মামলা চলছে কি না, ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠানের কাছে বন্ধক আছে কিংবা কোনো নিষেধাজ্ঞা রয়েছে কি না, সেটা যাচাই করুন। বিক্রেতা যত পরিচিতই হোক না কেনো, তার মৌখিক আশ্বাসের ওপর নির্ভর করবেন না।
দলিলের তফসিল ও সীমানা
দলিলে জমির মৌজা, জে.এল. নম্বর, খতিয়ান, দাগ নম্বর, পরিমাণ ও চৌহদ্দি ঠিকভাবে লেখা হয়েছে কি না যাচাই করুন। কোনো তথ্য ভুল থাকলে স্বাক্ষরের আগেই বিক্রেতার কাছ থেকে সংশোধন করিয়ে নিন।
জমির মূল্য ও টাকা পরিশোধের শর্ত
দলিলে উল্লেখ করা বিক্রয়মূল্য, পরিশোধিত অর্থ এবং বকেয়া টাকার তথ্য মিলিয়ে নিন। টাকা পরিশোধের প্রমাণ সংরক্ষণে রাখবেন।
পারিবারিক জমি দান বা হেবা: দানকর, আয়কর ও উৎসে করের নতুন নিয়ম এবং হিসাবের উপায়দলিল পড়ে বুঝে নেওয়া
জমি ক্রয়ের আগে দলিল পুরোটা পড়ে নিন। শুধু স্বাক্ষরের জায়গা দেখে সই করবেন না। দলিলের সব শর্ত, জমির বিবরণ, মূল্য, দখল হস্তান্তর এবং ক্রেতা-বিক্রেতার অধিকার ও দায় সম্পর্কে পরিষ্কার ধারণা নিন। ফাঁকা বা অসম্পূর্ণ কাগজে কখনই স্বাক্ষর করবেন না।
ক্রেতা-বিক্রেতার পরিচয় ও ক্ষমতা
দলিলে নাম, ঠিকানা, পরিচয়পত্রের তথ্য এবং অন্যান্য বিবরণ সঠিক আছে কি না দেখে নিন। প্রতিনিধি বা আমমোক্তারনামার মাধ্যমে জমি বিক্রি হলে তার আইনগত ক্ষমতা ও সংশ্লিষ্ট নথির বৈধতা পরীক্ষা করে নেওয়া জরুরি।
জমির দখল বুঝে পাওয়ার শর্ত
শুধু রেজিস্ট্রি করলেই দায়িত্ব শেষ হয়ে যায় না। জমির দখল কখন বুঝিয়ে দেওয়া হবে, তা দলিলে স্পষ্ট আছে কি না দেখে নেবেন। জমিতে অন্য কেউ বসবাস, চাষাবাদ বা দখল করে আছেন কি না, সেটি আগে যাচাই করুন।
নিবন্ধনের পর প্রয়োজনীয় কাগজপত্র
দলিল নিবন্ধনের পর রসিদ ও প্রয়োজনীয় সব কপি সংগ্রহ করে রাখুন। এরপর নিয়ম অনুযায়ী নামজারি এবং ভূমি উন্নয়ন করের রেকর্ড হালনাগাদ করুন।
জমি কিনে অনেকেই প্রতারণার শিকার হন। একই জমি একাধিক ব্যক্তির কাছে বিক্রি অথবা প্রকৃত মালিক না হয়েও জাল দলিলে জমি বিক্রির ঘটনা অহরহ ঘটছে। এজন্য জমি কেনার সময় দলিলে স্বাক্ষর করলেই দায়িত্ব শেষ হয়ে যায় না। এর আগে কয়েকটি বিষয় যাচাই করে নেওয়া জরুরি। অন্যথায় জমির মালিকানা, সীমানা কিংবা দখল নিয়ে আইনি জটিলতায় পড়তে পারেন ক্রেতা। তাই জমি নিবন্ধনের আগে বিক্রেতার মালিকানা, আগের দলিলের ধারাবাহিকতা, খতিয়ান, নামজারি, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ ও সীমানা যাচাই করে নেওয়া জরুরি। পাশাপাশি জমির ওপর কোনো মামলা, বন্ধক বা আইনি বাধা রয়েছে কি না, সে বিষয়ে খোঁজ নেওয়া প্রয়োজন।
চলুন জেনে নেওয়া যাক জমি রেজিস্ট্রির আগে যেসব বিষয় দেখবেন
বিক্রেতা জমির প্রকৃত মালিক কি না দেখে নিন
জমি কেনার আগে অবশ্যই বিক্রেতা জমির প্রকৃত মালিক কি না দেখে নেবেন। কারো কাছে দলিল থাকলেই তাকে জমির বৈধ মালিক ধরে নেওয়া ঠিক নয়। জমিটি তিনি কীভাবে পেয়েছেন, আগের মালিকদের দলিলের ধারাবাহিকতা এবং উত্তরাধিকার বা বণ্টন-সংক্রান্ত কাগজপত্র যাচাই করুন।
খতিয়ান, নামজারি ও দাগ নম্বর দেখে নিন
দলিলে উল্লেখ করা মৌজা, খতিয়ান, দাগ নম্বর, জমির শ্রেণি ও পরিমাণ সংশ্লিষ্ট ভূমি রেকর্ডের সঙ্গে মিলিয়ে নিন। জেনে রাখা জরুরি, শুধু নামজারি থাকলেই জমির মালিকানা নিশ্চিত হয় না।
জমির প্রকৃত সীমানা ও পরিমাণ
দলিলে লেখা জমির পরিমাণ বাস্তবে ঠিক আছে কি না সেটা সরেজমিনে যাচাই করে নিন। প্রয়োজনে মৌজা মানচিত্র ও অভিজ্ঞ আমিনের সহায়তায় জমি মেপে দেখুন।
মামলা, বন্ধক বা আইনি বাধা আছে কি না যাচাই করা জরুরি
যে জমি ক্রয় করছেন, সেটা নিয়ে আদালতে মামলা চলছে কি না, ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠানের কাছে বন্ধক আছে কিংবা কোনো নিষেধাজ্ঞা রয়েছে কি না, সেটা যাচাই করুন। বিক্রেতা যত পরিচিতই হোক না কেনো, তার মৌখিক আশ্বাসের ওপর নির্ভর করবেন না।
দলিলের তফসিল ও সীমানা
দলিলে জমির মৌজা, জে.এল. নম্বর, খতিয়ান, দাগ নম্বর, পরিমাণ ও চৌহদ্দি ঠিকভাবে লেখা হয়েছে কি না যাচাই করুন। কোনো তথ্য ভুল থাকলে স্বাক্ষরের আগেই বিক্রেতার কাছ থেকে সংশোধন করিয়ে নিন।
জমির মূল্য ও টাকা পরিশোধের শর্ত
দলিলে উল্লেখ করা বিক্রয়মূল্য, পরিশোধিত অর্থ এবং বকেয়া টাকার তথ্য মিলিয়ে নিন। টাকা পরিশোধের প্রমাণ সংরক্ষণে রাখবেন।
দলিল পড়ে বুঝে নেওয়া
জমি ক্রয়ের আগে দলিল পুরোটা পড়ে নিন। শুধু স্বাক্ষরের জায়গা দেখে সই করবেন না। দলিলের সব শর্ত, জমির বিবরণ, মূল্য, দখল হস্তান্তর এবং ক্রেতা-বিক্রেতার অধিকার ও দায় সম্পর্কে পরিষ্কার ধারণা নিন। ফাঁকা বা অসম্পূর্ণ কাগজে কখনই স্বাক্ষর করবেন না।
ক্রেতা-বিক্রেতার পরিচয় ও ক্ষমতা
দলিলে নাম, ঠিকানা, পরিচয়পত্রের তথ্য এবং অন্যান্য বিবরণ সঠিক আছে কি না দেখে নিন। প্রতিনিধি বা আমমোক্তারনামার মাধ্যমে জমি বিক্রি হলে তার আইনগত ক্ষমতা ও সংশ্লিষ্ট নথির বৈধতা পরীক্ষা করে নেওয়া জরুরি।
জমির দখল বুঝে পাওয়ার শর্ত
শুধু রেজিস্ট্রি করলেই দায়িত্ব শেষ হয়ে যায় না। জমির দখল কখন বুঝিয়ে দেওয়া হবে, তা দলিলে স্পষ্ট আছে কি না দেখে নেবেন। জমিতে অন্য কেউ বসবাস, চাষাবাদ বা দখল করে আছেন কি না, সেটি আগে যাচাই করুন।
নিবন্ধনের পর প্রয়োজনীয় কাগজপত্র
দলিল নিবন্ধনের পর রসিদ ও প্রয়োজনীয় সব কপি সংগ্রহ করে রাখুন। এরপর নিয়ম অনুযায়ী নামজারি এবং ভূমি উন্নয়ন করের রেকর্ড হালনাগাদ করুন।
জমির দলিলে স্বাক্ষরের আগে যেসব বিষয় জেনে নেওয়া জরুরি
সিটিজেন জার্নাল ডেস্ক
জমি কিনে অনেকেই প্রতারণার শিকার হন। একই জমি একাধিক ব্যক্তির কাছে বিক্রি অথবা প্রকৃত মালিক না হয়েও জাল দলিলে জমি বিক্রির ঘটনা অহরহ ঘটছে। এজন্য জমি কেনার সময় দলিলে স্বাক্ষর করলেই দায়িত্ব শেষ হয়ে যায় না। এর আগে কয়েকটি বিষয় যাচাই করে নেওয়া জরুরি। অন্যথায় জমির মালিকানা, সীমানা কিংবা দখল নিয়ে আইনি জটিলতায় পড়তে পারেন ক্রেতা। তাই জমি নিবন্ধনের আগে বিক্রেতার মালিকানা, আগের দলিলের ধারাবাহিকতা, খতিয়ান, নামজারি, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ ও সীমানা যাচাই করে নেওয়া জরুরি। পাশাপাশি জমির ওপর কোনো মামলা, বন্ধক বা আইনি বাধা রয়েছে কি না, সে বিষয়ে খোঁজ নেওয়া প্রয়োজন।
চলুন জেনে নেওয়া যাক জমি রেজিস্ট্রির আগে যেসব বিষয় দেখবেন
বিক্রেতা জমির প্রকৃত মালিক কি না দেখে নিন
জমি কেনার আগে অবশ্যই বিক্রেতা জমির প্রকৃত মালিক কি না দেখে নেবেন। কারো কাছে দলিল থাকলেই তাকে জমির বৈধ মালিক ধরে নেওয়া ঠিক নয়। জমিটি তিনি কীভাবে পেয়েছেন, আগের মালিকদের দলিলের ধারাবাহিকতা এবং উত্তরাধিকার বা বণ্টন-সংক্রান্ত কাগজপত্র যাচাই করুন।
খতিয়ান, নামজারি ও দাগ নম্বর দেখে নিন
দলিলে উল্লেখ করা মৌজা, খতিয়ান, দাগ নম্বর, জমির শ্রেণি ও পরিমাণ সংশ্লিষ্ট ভূমি রেকর্ডের সঙ্গে মিলিয়ে নিন। জেনে রাখা জরুরি, শুধু নামজারি থাকলেই জমির মালিকানা নিশ্চিত হয় না।
জমির প্রকৃত সীমানা ও পরিমাণ
দলিলে লেখা জমির পরিমাণ বাস্তবে ঠিক আছে কি না সেটা সরেজমিনে যাচাই করে নিন। প্রয়োজনে মৌজা মানচিত্র ও অভিজ্ঞ আমিনের সহায়তায় জমি মেপে দেখুন।
মামলা, বন্ধক বা আইনি বাধা আছে কি না যাচাই করা জরুরি
যে জমি ক্রয় করছেন, সেটা নিয়ে আদালতে মামলা চলছে কি না, ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠানের কাছে বন্ধক আছে কিংবা কোনো নিষেধাজ্ঞা রয়েছে কি না, সেটা যাচাই করুন। বিক্রেতা যত পরিচিতই হোক না কেনো, তার মৌখিক আশ্বাসের ওপর নির্ভর করবেন না।
দলিলের তফসিল ও সীমানা
দলিলে জমির মৌজা, জে.এল. নম্বর, খতিয়ান, দাগ নম্বর, পরিমাণ ও চৌহদ্দি ঠিকভাবে লেখা হয়েছে কি না যাচাই করুন। কোনো তথ্য ভুল থাকলে স্বাক্ষরের আগেই বিক্রেতার কাছ থেকে সংশোধন করিয়ে নিন।
জমির মূল্য ও টাকা পরিশোধের শর্ত
দলিলে উল্লেখ করা বিক্রয়মূল্য, পরিশোধিত অর্থ এবং বকেয়া টাকার তথ্য মিলিয়ে নিন। টাকা পরিশোধের প্রমাণ সংরক্ষণে রাখবেন।
দলিল পড়ে বুঝে নেওয়া
জমি ক্রয়ের আগে দলিল পুরোটা পড়ে নিন। শুধু স্বাক্ষরের জায়গা দেখে সই করবেন না। দলিলের সব শর্ত, জমির বিবরণ, মূল্য, দখল হস্তান্তর এবং ক্রেতা-বিক্রেতার অধিকার ও দায় সম্পর্কে পরিষ্কার ধারণা নিন। ফাঁকা বা অসম্পূর্ণ কাগজে কখনই স্বাক্ষর করবেন না।
ক্রেতা-বিক্রেতার পরিচয় ও ক্ষমতা
দলিলে নাম, ঠিকানা, পরিচয়পত্রের তথ্য এবং অন্যান্য বিবরণ সঠিক আছে কি না দেখে নিন। প্রতিনিধি বা আমমোক্তারনামার মাধ্যমে জমি বিক্রি হলে তার আইনগত ক্ষমতা ও সংশ্লিষ্ট নথির বৈধতা পরীক্ষা করে নেওয়া জরুরি।
জমির দখল বুঝে পাওয়ার শর্ত
শুধু রেজিস্ট্রি করলেই দায়িত্ব শেষ হয়ে যায় না। জমির দখল কখন বুঝিয়ে দেওয়া হবে, তা দলিলে স্পষ্ট আছে কি না দেখে নেবেন। জমিতে অন্য কেউ বসবাস, চাষাবাদ বা দখল করে আছেন কি না, সেটি আগে যাচাই করুন।
নিবন্ধনের পর প্রয়োজনীয় কাগজপত্র
দলিল নিবন্ধনের পর রসিদ ও প্রয়োজনীয় সব কপি সংগ্রহ করে রাখুন। এরপর নিয়ম অনুযায়ী নামজারি এবং ভূমি উন্নয়ন করের রেকর্ড হালনাগাদ করুন।
